小鹿斑比的育兒生活

對於跟我一樣對美國夢有憧憬但對購屋市場資訊和房市行情不熟悉，該如何下手呢？就像走進森林的小白兔一樣.

這時候不仿可先上網搜房、從某個關鍵詞進行搜索，先了解價格、地點、房屋類型後再做深度探訪。

Zillow APP與用戶的互動性最強，可直接搜尋當地地圖，用戶可逐項選定售價、上市天數、臥房及衛浴數、面積等，

該App同時附帶Zillow房地產網站的Zestimate功能，可預估該房產在市場上的價值，非常方便。搜尋完後，可直接切換成房產列表，選定所需求的房產類型，即可獲得全部細節

適合新手用來做買房前功課使用，再與Agent討論會比較有概念。

另一款Redfin買房APP，與Zillow多元介面不同，比較使用圖片教學讓用戶快速上手，搜尋介面反應也快，而且還可擴增實境教學應用程式，充滿真實感。

至於Trulia APP也是網上看房熱門應用程式，功能與Zillow相似，但地圖介面又更專業，資訊多元清晰，數據更為豐富，有助於買家縮小範圍，比較不會大海撈針。同樣APP上也有當地平均售價、學區、商業區、金融區等編號分界線，讓買家可直接用郵遞區搜尋適合的居住環境，相當便利。

想隨時隨地都可以上網看房那手機APP就是不二選擇拉! 

Zillow APP的主頁面  

找房子最重要的當然就是要符合自己需求拉! 先點右上角的Filter來篩選條件

比較特別的是POTENTIAL LISTINGS這個選項, 而Foreclosed 代表有些屋主在無力負擔房貸後. 會跟銀行協商避免房子真的落入法拍而跟銀行協商價錢

畢竟在美國如果房子被法拍後信用破產之後連申請信用卡都很困難的. 對Foreclosed想更深入了解請看文末註一

地圖上SALE就會用紅色小點顯示. 藍色點就是POTENTIAL LISTINGS. 如果想知道之前賣掉的房子資訊就把RECENTLE SOLD啟用拉 (黃點),  

只能說跟台灣比起來資訊真的太透明拉~~

然後來再選價格區間, 幾房幾個浴室, 房型 ( house, apartment), 大小, 建造年份  blabla  

MAP OPTIONS

可以看到Zillow 獨特的Zestimate = zillow 的 estimate. zillow估的房子市價, 告訴我們房子現況（已賣出 出售中或法拍）和zillow自己估的價 及合適的租金或房子可殺的最低價.

 不過zillow有時候會把房價高估或低估 所以還是自己看到為準

另一個重點就是School. 為人父母的無不 望子成龍. 望女成鳳. 而美國是依照住的地方來就讀公立學校. 所以有好壞學區之分. 而學區直接影響到房子的價格

這邊可以設定您想要的學校Rating,  Elementary (K- 5th) , Middle (6th-8th) , High school (9th-12 th)  Rating: 1-10 , 數字越大學校越好. 

如果要選全部都10以上的就把 Only show homes matching all criteria打勾勾拉 

把地圖拖曳到聖瑪利諾( San Marino)學區 .  San Marino有小比佛利的稱號唷 . 是LA數一數二的好學區. 當然價格也是~~~

明顯可以看到聖瑪利諾( San Marino)學區的房子是落在藍色框框裡面的房子

Classic  (左)                                                       Satellite ( 右)

隨便點一個這學區比較" 便宜 " 一點的物件. 可以看到基本的資訊 . 價格 . 地址, 大小 等等

哇哇哇 ! 聖瑪利諾( San Marino)學區便宜一點的要 150萬 美金 . 如果喜歡這間可以直接點左上角的愛心設定成最愛

直接點就可以看到更詳細的內容. 滑動照片可以房子的其他照片. 這房子有32張. 往下滑有其他更詳細的資訊

 Zestimate  details就是剛剛提到Zillow對房子的預估. 還有房價走勢

歷史價格跟tax 的紀錄 . 非常的透明化 

附近房屋的比較跟解說

每月貸款金額負擔, 稅 跟HOA費用 

而身為父母最在意的不就是學校嗎?. 詳細列出如果您買這間房子會念的學校.  San Marino high  , 這間從 Elementary  , Middle , High school 都是10分學校

在地圖模式也可以看到有小點上面寫10. 也是代表她是10分學校. 點他可以看詳細資訊 是哪所學校

認識的Agent說8以上就不錯了唷. 在好的學校也是有壞學生滴~

當然也有相似物件可以選擇拉.

而比較心急想要get more info也可以直接點選call 聯絡Agent. 

主頁面有一個draw的功能, 可以直接圈選您要的範圍. 如果點右下方的List就會向右圖這樣列表式而非地圖

Zillow網頁版

http://www.zillow.com/ 

 Zillow APP 連結

Iphone

https://itunes.apple.com/us/app/real-estate-by-zillow-search/id310738695?mt=8

Android

https://play.google.com/store/apps/details?id=com.zillow.android.zillowmap&hl=zh_TW

  註一

什麼是foreclosure？很多媒體都把它翻譯為“法拍屋”，但從字面上看，“法拍屋”指的僅僅是被法院拍賣的房屋，並不完全代表foreclosure。

其實foreclosure指的是一個過程，即當貸款人或屋主無法履行按揭合約去償還債務時，債權人通過出售或收回房產權，進而追回屋主所欠貸款的過程。
一般來說，當屋主停止還貸後三到六個月，債權人就會提交一份《拖欠貸款通告》（Notice of Default-簡稱NOD）並在當地政府機關做記錄，公諸於眾，從此foreclosure就開始了。既然大家都習慣叫“法拍屋”，我就介紹一下幾種法拍屋的終結形式和購買方式：
1.寬限期的法拍屋
貸款人或屋主在各州法律允許的寬限期（graceperiod）內設法還清所拖欠的貸款而使原貸款得到復效（reinstate）。這個寬限期一般有三個月，也叫做pre-foreclosure。
在這期間，如果利息降了，屋主可以申請“重新貸款”（refinance）以獲得較低的利息來降低每月的還貸數目，從而保住自己的房子。但是如果房價已下降到接近屋主的欠款數目，沒有淨值之後就不可能獲得重新貸款了。在這種情況下，目前，屋主可以申請“修改貸款”（loanmodification），債權人會根據屋主的經濟情況來決定是否給予適當的降息等，從而讓屋主能夠繼續還貸供房。
2.虧本出售的法拍屋
貸款人或屋主在寬限期內將房產賣給第三者，這樣其銷售所得即可用於還清貸款，其信用檔案就不再有不良記錄。可是目前絕大多數房屋的銷售所得根本不夠還清貸款，這時屋主便可以申請“虧本出售”（shortsale），債權人根據屋主的經濟情況決定是否同意並承擔部分損失。購買虧本出售的法拍屋，需要極大的耐心。對屋主來說賣多賣少都已經不能攢一分錢，所以為了吸引買主的報價，其掛牌價往往遠低於市場價，且未經得債權人同意，當買主有意給屋主開價購買後，屋主才能向債權人申請批准。不過此後就可能是遙遙無期的等待（一般從一個月到半年不等），甚至永遠也等不到結果，或等到的結果卻比掛牌價還高。
如果買主的報價有幸被債權人接受了，買主還有時間去完成產權查驗和房屋檢查，也有可能得到比市價還低20～40%的折扣。
3.拍賣中的法拍屋
在寬限期終了階段，如果屋主仍然不能還清拖欠的貸款，其房產就會以公開拍賣的方式（public auction）試圖賣給第三者。
購買拍賣中的法拍屋，最好先對拍賣的房屋做詳細的調查，然後在公開拍賣市場上出價。買主需按規定在競拍後支付現金，而且可能沒有足夠的時間去完成產權查驗和房屋檢查，但是，公開拍賣會上開出的價錢常常最符合買主的心意，同時還可以避免直接與屋主交易而帶來的各種不可預見的麻煩。
4.銀行持有的法拍屋
市場上絕大多數的法拍屋就是這種形式，債權人取得產權，然後再放到公開市場上轉賣。債權人可以在寬限期內與屋主簽訂協議取得產權，也可以在公開拍賣時購回產權。這樣的房產就叫銀行持有的法拍屋（Real Estate Owned bythe lender，簡稱REO）。
購買銀行持有的法拍屋，可以直接與債權人討價還價。一般來說債權人會保證產權的完整性，並對房屋進行必要的維修,不過仍然有很多這樣的法拍屋處於很破爛的狀況，買主一定要請專家來檢查房子。REO的掛牌價往往會高於前兩個階段的賣價。
如果法拍屋的貸款是受到政府機構保護的，如住房建設與城市開發部（HUD，Department of Housing and UrbanDevelopment）或退伍軍人安置事務部（VA，Department ofVeterans Affairs）等，那麼銀行法拍屋就變成了政府機構法拍屋，在這種情況下，就由政府機構來負責出售法拍屋。